Por Fernando Cabral, em 07/01/2026 17:20
Ainda é impossível analisar todas as repercussões da lei do IPTU (LC 88/2025). Isto, por três motivos: a) a lei tem pontos confusos; b) a lei é omissa em muitos casos; 3) a lei tem erros de matemática que a torna inaplicável em alguns casos.
Exemplo confusão
A lei tem um redutor de 30% no valor do IPTU em lotes em condomínios. No entanto, os proprietários de condomínios pagam pela fração ideal do condomínio todo. Como a lei se omite em esclarecer se há diferenças entre condomínio verticais e horizontais, o custo do IPTU nos condomínios horizontais pode ficar muito alto. Especialmente onde há mais áreas verdes, parques, ruas mais largas.
Exemplo de omissão
O cálculo do IPTU do lote depende do valor básico da PGV (Planta Genérica de Valores). A PGV divide a cidade em seções. São 1.798, se consideramos o lado esquerdo e direito das ruas e praças. No entanto, a lei é omissa, pois não define as coordenadas ou pontos de início e fim de cada seção. Sem isto, o contribuinte tem que adivinhar, ou esperar para ver se a prefeitura vai informá-lo quando vier a guia de pagamento. No entanto, por uma questão de transparência e direito à informação que todo contribuinte tem, o governo tinha obrigação de tornar públicas, as definições destas seções.
Se mais não fosse, porque a manipulação sub-reptícia delas pode ensejar alterações ilegais no cálculo do IPTU.
Exemplo de erro
A lei determina que a fração ideal dos condomínios será calculada com a fórmula FIT = (AU × AT) / ATE, onde FIT é a fração ideal, AU é a área da unidade (apartamento, loja, sala em prédio, ou lote em chacreamentos) e ATE é a área total edificada. Acontece que o resultado deste cálculo está em metros quadralados. No entanto, a equação onde o valor será aplicado, espera que o valor esteja em fração de numerador unitário.
Na prática, isto torna a lei inaplicável aos condomínios, pois onde o valor deveria ser multiplicado por uma fração, como 0,5; 0,1, ou valores muito menores, como 0,01; etc., será multiplicado por 50, 100, 1.
O jeito é esperar para ver como a prefeitura sairá destes embrulhos que criou.
Simulação pelo Jornal Comunitário
A simulação segue com rigor os parâmetros estabelecidos na LC 88/2025. No entanto, como é óbvio, não tem nenhum valor legal. Mas, pode ser útil para orientar o contribuinte.
O resultado do cálculo pode ser visto na tela ou pode ser gravado como um arquivo PDF.
Principal dificuldade: as seções
Como o prefeito não divulgou onde as seções começam e terminam, a simulação do IPTU se complica. Quando as ruas são pequenas, e só têm uma seção, ou quando as seções têm o mesmo valor unitário para o metro quadrado, o acerto ou erro da seção não faz diferença. Por exemplo, a Avenida Primeiro de Junho, no Bairro São Francisco, tem o valor de R$ 587,07 na seção esquerda e direita. Mas, no Centro, o custo varia de R$ 1.032,28 a R$ 1341.61. Já faz uma boa diferença no valor do lote.
Na simulação, até que a prefeitura libere os limites das seções, o contribuinte terá que usar o bom-senso ao fazer o enquadramento do seu lote. Isto prejudica muito o resultado.
Tela e PDF
Após a simulação, os resultados são mostrados na tela, de forma detalhada. São apresentados todos os ítens usados no cálculo e seus respectivos valores. Se você quiser guardar, ou mandar para alguém, no final da tela, no canto inferior direito, há um botão que lhe permite gerar e baixar um arquivo PDF com o resultado.
