Manual de Cálculo do IPTU

Guia completo para o contribuinte calcular o IPTU do seu imóvel

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1. Introdução — Funcionalidades

O objetivo deste aplicativo é permitir que você calcule, com a precisão possível, o valor do seu IPTU. Tudo de acordo com a Lei Complementar nº 88, de 22 de dezembro de 2025. No entanto, é preciso observar que a lei, além de muitos erros de redação, é também omissa com relação a vários pontos. Isto significa que, ao longo do tempo, deverá haver modificações ou interpretações diferentes daquelas usadas neste aplicativo.

Como exemplo de erro de redação decorrente de ignorância, o prefeito (autor da lei) não sabe a diferença entre 0,1 pontos percentuais e 0,1%. Embora parecidas, são duas coisas completamente diferentes, que dão resultados muito diferentes. No entanto, o prefeito adotou a grafia errada. Em consequência, os cálculos deverão ser feitos de forma errada quando for o caso.

A lei também é omissa em vários pontos. Um deles, é o IPTU de condomínios horizontais. A regra criada aplica-se bem a condomínios verticais. Quanto a condomínios horizontais, o resultado pode ser catástrofico.

O principal objetivo da nova lei foi criar a PGV (Planta Genérica de Valores). Esta era uma necessidade importante do Município. No entanto, a forma como a prefeitura está fazendo, deixa muito a desejar no que diz respeito à transparência. Por exemplo, a lei divide a cidade em 899 seções (ou 1798, se considerarmos o lado esquerdo e direito de cada uma). No entanto, ela não divulgou os documentos que descrevem quais imóveis cada seção desta abriga. Isto dificulta fazer um cálculo preciso do IPTU.

Aplicativo em teste - Não substitui os cálculos oficiais

Além da má redação e das omissões da lei, deve-se levar em conta que este aplicativo está em teste. Portanto, não só sujeito a erros, mas também a alterações, conforme será melhorado. Também por estar em teste, vamos liberar o acesso por partes. Neste primeiro somente somente calculamos o IPTU de LOTE. Os demais tipos de imóveis, como lojas, casas, apartamentos, galpões, salas, serão liberados subsquentemente.

Importância das informações corretas

O aplicativo só pode fazer os cálculos com base nas informações que você dará, ou escolherá nas tabelas. Portanto, uma informação errada levará a resultados errados. Note-se, porém, que só há uma informação potencialmente difícil de ser encontrada. Trata-se do enquadramento do seu imóvel na seção correta. Um erro neste ponto pode levar a diferenças muito grandes no resultado. No entanto, este é exatamente onde está a maior falha do aplicativo, e a maior dificuldade do contribuinte. Mas, isto não acontece por culpa do aplicativo ou do contribuinte, mas sim, por omissão da prefeitura, que não divulgou a abrangência de cada seção.

Entretanto, mesmo com estas dificuldades, o aplicativo dará bons resultados na maioria das vezes. E, o que é mais importante: permitirá que você entenda como o IPTU é calculado. Aí você pode ir além: saber se a prefeitura está calculando exatamente conforme está autorizada em lei.

Lado direito, lado esquerdo

Todas as ruas e praças têm seções que cobrem o lado direito, e seções que cobrem o lado esquerdo. Embora a LC 88/2025 seja omissa também quanto a este critério, as normas ABNT NBR 9050 e NBR 12255 definem que lado direito é o lado da numeração par, e lado esquerdo é o lado da numeração ímpar. Este é, também, o critério oficialmente adotado em cidades como São Paulo, Belo Horizonte, Rio de Janeiro e Curitiba. Portanto, é plausível pensar que Bom Despacho tenha adotado o mesmo critério, embora não de forma explícita.

Chega de considerandos. Vamos às instruções práticas.

2. Escolha o tipo de imóvel

• ✅ IPTU de Casa
• ✅ IPTU de Apartamento
• ✅ IPTU de Loja
• ✅ IPTU de Sala
• ✅ IPTU de Galpão
• ✅ IPTU de Lote
• ✅ IPTU de Lote em chácara
• ✅ IPTU de Casa em chácara
• ✅ Valor venal de casa
• ✅ Valor venal de apartamento
• ✅ Valor venal de galpão
• ✅ Manual do iptu

3. Calcular o IPTU de lote

Informações que você deve fornecer

Há três informações cruciais para o cálculo do IPTU. As duas primeiras são:

• Área do lote em metros quadrados
• Testada do lote, em metros

A terceira informação crucial é a seção da cidade onde está seu lote. Mas, esta informação, assim como as demais necessárias para o cálculo, você selecionará das listas que lhe serão apresentadas pelo aplicativo.

Informações que você deve selecionar

Estas informações você selecina na tela de cálculo do IPTU.

• ✅ Local do lote (selecione rua, bairro e setor)^{Leia os esclarecimentos acima}
• ✅ Situação (posição no quarteirão)
• ✅ Topologia (inclinação da superfície do lote)
• ✅ Pedologia (tipo de terreno, como firme, brejoso)
• ✅ Delimitação Frontal (se tem ou não muro de frente)
• ✅ Passeio (se tem ou não passeio)
• ✅ Chacreamento (se o lote é uma chácara ou não)

Das sete informações acima, seis são escolhas simples nas listas apresentadas. Somente a primeira exige um pouco mais atenção. Mas, conforme explicado acima, não é complicado. Primeiro, você procura o nome do logradouro. Para isto, siga as instruções acima. Depois, selecione o lote. Finalmente, selecione o setor. Pronto. Agora é só apertar a barra Calcular o IPTU e o resultado aparecerá.

4. Calcular o IPTU de Gleba

5. Calcular o IPTU de Casa

Passo a passo para calcula o IPTU de sua casa

1. Clique aqui para ativar a página de cálculo do IPTU. A página abrirá em nova aba. Em seguida, preencha os campos abaixo com as informações pedidas:
2. Logradouro: Nome da rua, avenida, praça onde está a casa.

   Como a prefeitura não tem regras rígidas na forma de escrever o nome, recomendados que vocẽ use a parte mais significativa do nome. Por exemplo, se você procurar por Rua Dr. Miguel Gontigo, não vai encontrar, porque a prefeitura chama esta rua de RUA MIGUEL GONTIGO-DR. A parte forte do nome é miguel gontijo. Em Rua do Rosário (escrita RUA ROSÁRIO pela prefeitura, a parte forte é ROSARIO. Então, ao procurar por estas ruas, digite MIGUEL GONTIJO ou ROSARIO

   A prefeitura escreve os nomes de logradouros sem acento, e em maiúsculas. Por exemplo, é ANTONIO, não Antônio. No entanto, na pesquisa, você pode digitar com ou sem acento, com maiúsculas ou minúsculas. O que preferir.

   Evite escrever RUA, AVENIDA, PRAÇA porque a prefeitura não tem um padrão. Estes nomes podem aparecer como PCA, PRC, AVEN, AVN, e outros. Portanto, evite usá-los.

3. Bairro: Após selecionar o logradouro, selecione o bairro. As opões aparecerão na caixinha à direita. Escolha o bairro onde está sua casa.

4. Seção:Marque a seção do seu imóvel. No momento, é preciso certa adivinhação para marcar a seção, pois a prefeitura não publicou quais os endereços que pertencem a cada seção. Mas, vão algumas dicas para aumentar a precisão: se todas forem do mesmo valor, escolha qualquer uma. Se lado esquerdo tiver valor diferente do lado direito, escolha direito, se o número do imóvel for par, e esquerdo, se for ímpar. Além disto, procure associar o valor com as condições da rua no local do imóvel. Se o imóvel estiver num local mais valorizado da rua, escolha uma seção com preço mais elevado; caso contrário, escolha uma seção com preço menor.

   Vamos pedir à prefeitura estas informações e esperamos poder resolver isto logo

5. Área do Terreno:É o tamanho do lote, tal consta da escritura e da prefeitura (geralmente têm o mesmo valor)

6. Testada:É a medida da frente do lote. Se ele tiver duas frentes, como os lotes de esquina, ou lotes "vazados" (que têm ruas na frente e no fundo), coloque a testada maior (se forem diferentes).

7. Situação:

8. Topografia:

9. Pedologia:

10. Delimitação:

11. Passeio:

12. Chacreamento:

13. Cálculo do lotes em condomínio:

    A lei é obscura quanto ao método de calcular o valor de lotes em condomínio horizontal. Isto, porque, para ser compatível com a idea de condomínio, é preciso calcular o custo da fração ideal. Para calcular a fração ideal em condomínio verticais (o paradigma), usa-se a área da unidade (apartamento e áreas comuns) para calcular a fração e aplica-se sobre o lote. Isto, porém, não pode ser feito em condomínios de forma simples e justa. Então, é necessário calcular a fração ideal somente sobre as áreas comuns, já que os lotes (construídos ou não) são taxados como unidades próprias. Isto torna o cálculo ligeiramente mais laborioso, e exige que o contribuinte preste duas informações cruciais:

    1. Área total do chacreamento
    2. Área comum do chacreamento (ruas, praças, reservas)
    
    

    Para calcular corretamente o custo da fração ideal, temos que saber a área total e a área comum. Isto porque a fração ideal relativa ao LOTE é calculada como AREA_TOTAL / AREA_UNIDADE.
    Este é resultado é aplicado na fração da área comum que cada ao LOTE. Portanto:
    
    Fração ideal do terreno:
    FIT (Fração Ideal do Terreno) = AREA_UNIDADE / AREA_TOTAL.
    FIT =  AREA_UNIDADE / AREA_TOTAL
    
    A fração ideal da área comum é:
    FIAC = AREA_COMUM * FIT
    
    O valor venal da fração ideal é (VUMQT * FIA)
    VVFI = VUMQT * FIAC
    
    Valores fictícios para um exemplo prático:
    AREA_COMUM = 10000
    AREA_TOTAL = 100000
    AREA_UNIDADE = 2000
    VUMQT = 70,00
    
    Passo a passo, com os valores fictícios de exemplo:
    Calcula-se o FIT
    FIT =  AREA_UNIDADE / AREA_TOTAL
    FIT = 2000/100000
    FIT = 0,02
    
    Calcula-se a fração ideal da área comum:
    FIAC = AREA_COMUM * FIT
    FIAC = 10000 * 0,02
    FIAC = 200
    
    Finalmente, calcula-se o Valor Venal da Fração ideal:
    VVFI = 70,00 * 200 => R$ 14.000,00
    
    Agora, estamos aptos a calcular o IPTU, com base nas alíquotas de terreno
    
    Isto tupo pode ser simplificado nesta equação:
    VVFI = VUMQT * (AREA_COMUM * (AREA_UNIDADE / AREA_TOTAL))
    
    E, em seguida, enquadrar o VVFI nas cotas progressivas.
    

Cálculo do IPTU de Casa em Cháracara

Agora vamos fazer a variante mais complexa de IPTU: iptu de casas em condomínios. Felizmente, quase tudo já foi feito antes. Então, é só seguir os modelos, fazendo as adaptações necessárias. Mas, devemos ter cuidado extremos para não cairmos em erros por regressão.

São três itens, calculados separadamente:
a) O IPTU do lote
b) O IPTU da Casa
c) O IPTU da área comum


= PRIMEIRO PASSO =
Primeiro, calculamos o VVTC (Valor venal do terreno em condomínio). Usaremos como o modelo o cálculo para condomínio 

VVTC = Área do lote × Valor m² × Fator Profundidade × Situação × Topografia × Pedologia × Delimitação × Passeio × Chacreamento

Área = Fornecida pelo usuário
Valor m²  = Tabela de terrenos (iptu_vumqt) com base nas escolhas do usuário (logradouro, bairro, setor)
Profundidade, Topografia, Pedologia, Delimitação, Passeio são fornecidos pelo usuário a partir de pick-lists

Chacreamento = pré-preenchidos com dado lido da base de dados automaticamente
Situação = pré-preenchido com dado lido da base de dados automaticamente

== SEGUNDO PASSO ==
Segundo, calculamos o VVE (valor venal da edificação), no mesmo modelo usado para Casa
VVE = Área Edificada × Valor m² Padrão × Alinhamento × Posicionamento × Localização × Conservação × Fator Categoria
Área Edificada = fornecida pelo usuário
Valor m² Padrão = Botão de rádio com dados extraídos da tabela tabsinduscon (categoria = 'R', tipologia = 'CASA')
Alinhamento, posicionalmento, localização, conservação, fator categoria  fornecidos pelo usuário das respectivas picklists

== TERCEIRO PASSO ==
FIAC = vumqt * Área Comum Total * (Área Lote / Área Total Condomínio)
vumqt retirado da tabela
área do lote e área total do condomínio fornecidos pelo usuário

== QUARTO PASSO ==
VVI = VVTC + VVE + FIAC

Com o VVI (valor venal do imóvel), calculamos o iptu por faixas, da forma usual.

6. Calcular o IPTU de Apartamento

7. Calcular o IPTU de Chácara

8. Calcular o IPTU de Loja

9. Calcular o IPTU de Galpão

9. Glossário

• area_terreno: Sempre a área do lote.
• area_edificacao: Sempre a área construída da unidade (privativa).
• area_comum_total: Para condomínios (soma das áreas comuns) .
• area_total_construida: Para condomínios (soma de todas as unidades + comum).

Informações necessárias

Fatores
Alinhamento (ALI)
Posicionamento(PUC)
Localização (LOC)
Conservação (CEC)

Acabamento
*Cobertura 
*Instalação sanitária
*Estrutura
*paredes
*Forro
*Piso
*Instalação Elétrica
*Revestimento de fachada
		

De onde saem os dados usados?

9. Lei compolementar 88/2025

10. Como é calculado o IPTU de uma casa

Revisão dos cálculos do IPTU de Casas

O IPTU de casas tem dois componentes: o VVT (Valor Venal do Terreno) e o VVE (Valor Venal da Edicação). Cada um deles é calculado de forma independente, e depois somados. O resultado da soma é o VVI (Valor Venal do Imóvel). É sobre este valor que calculamos o IPTU.

O IPTU incide de forma escalonada, conforme faixas extraídas de tabelaaliquotas.

As faixas estão listadas abaixo, com respectivas alíquotas.

Alíquotas para imóveis residenciais (LC 88/2025)

Mínimo	Máximo	Alíquota
0,00	80.000,00	0,12%
80.000,01	120.000,00	0,14%
120.000,01	180.000,00	0,16%
180.000,01	250.000,00	0,18%
250.000,01	350.000,00	0,20%
350.000,01	500.000,00	0,23%
500.000,01	700.000,00	0,26%
700.000,01	1.000.000,00	0,29%
1.000,000,01	MAX	0,32%

Os nomes das colunas são "inferior", "superior" e alíquota. A alíquota está pronta para multiplicação. Não deve ser dividida por 100.

As colunas usadas para selecionar os dados desta tabela são o ano (2026, no caso) e tipo, que deve ser 'R'.

O cálculo se processa por etapas, usando a ideia de baldes (buckets). Usando os valores atuais da tabela no exemplo, primeiro se calcula o IPTU com a alíquota com o valor de 80000 (faixa 1). Em seguida, substrai-se este valor do valor original, e calcula-se o iptu da segunda faixa (120000, no exemplo).

Prossegue-se assim, até que não acha mais faixas ou valores.

A soma do resultado de cada faixa, é o valor do IPTU.

Com ele, também se calcula a alíquota efetiva do tributo.

Atenção:

O enquadramento em faixas não é feito separadamente para o terreno e para a edificação. Os valores destes são calculados e corrigidos à parte, depois somados, e só então se calcula o IPTU da casa, conforme regra acima.

Ao final dos cálculos, apresentam-se as equações do valor do terreno, e do valor da edificação, com nomes das variáveis e com os valores reais usados. No entanto, nesta fase, não há cálculo de IPTU para nenhum dos dois itens, dando o VVI (Valor Venal do Imóvel). Este valor, sim, é eparado em faixas, com cálculo individual do IPTU, que depois são somados.

CARDS

A propósito, voltamos à situação incial. O card relativo ao IPU Casa apresentar botação "Calcular IPTU" com fundo azul. Deveria ser branco, tornando-se azul quando houvesse hover. Já o botão de "IPTU Terreno" Voltou a ter o rótulo "Acessar", quando deveria ser "calcular".

Escalonamento no cálculo do ITPU

Art. 144 As alíquotas do Imposto Predial Territorial Urbano serão progressivas, escalonadas por faixas de valor venal do imóvel e aplicadas de forma proporcional, conforme as tabelas constantes na Tabela III do Anexo desta lei.

Parágrafo Único. Considera-se progressividade escalonada a aplicação de diferentes alíquotas sobre parcelas sucessivas do valor venal do imóvel, de modo que:

I – A primeira faixa seja tributada pela menor alíquota;

II – As faixas subsequentes sejam tributadas exclusivamente pela alíquota correspondente à parcela excedente.